Immobilier Saint Jean de Monts : 66 % de résidences secondaires

Sur les 14 585 logements que l'Insee recense à Saint-Jean-de-Monts en 2023, 9 702 sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 66,5 % du parc. Les résidences principales, celles où vivent les 8 868 habitants de la commune, ne sont que 4 461. Ce rapport de un à deux explique presque tout le reste : la taille des logements qui se vendent, l'écart entre studios et maisons, la difficulté à trouver une location à l'année et la forte présence de studios près de l'océan.

Les portails d'estimation affichent pour la commune un prix moyen autour de 3 200 à 3 400 €/m², avec une baisse d'un an sur l'autre. Les actes de vente eux-mêmes racontent une histoire plus nuancée. Pour cette enquête, L'Écho de l'Hermine a repris les fichiers DVF publiés en open data par la DGFiP pour 2023, 2024 et 2025, en ne gardant que les ventes d'un seul logement, maison ou appartement, hors ventes sur plan.

Immobilier Saint Jean de Monts : ce que montrent les ventes de 2025

En 2025, les fichiers DVF comptent 205 ventes d'appartements et 234 ventes de maisons répondant à ces critères. Les médianes, qui coupent chaque série en deux moitiés égales, résistent mieux que les moyennes aux quelques biens très chers du front de mer.

Deux précautions de lecture. D'abord, le prix au m² d'une maison inclut le terrain : la parcelle médiane d'une maison vendue en 2025 mesure 649 m², et sa valeur se retrouve dans le prix rapporté à la seule surface habitable. Ensuite, la moitié centrale des ventes s'étale largement : pour les appartements, de 2 982 à 4 087 €/m² entre le premier et le troisième quartile ; pour les maisons, de 2 358 à 3 798 €/m². Un écart de 1 000 à 1 400 €/m² sépare donc des biens que les annonces rangent dans la même catégorie.

Appartement à Saint Jean de Monts : un marché de petites surfaces

La surface médiane d'un appartement vendu en 2025 est de 40 m². Le détail par nombre de pièces confirme la place du studio et du deux-pièces, conçus pour les séjours de vacances :

• une pièce : 71 ventes, prix médian 97 500 € pour 27 m² ;
• deux pièces : 73 ventes, prix médian 140 000 € pour 41 m² ;
• trois pièces : 54 ventes, prix médian 194 500 € pour 58 m².

Les une et deux pièces représentent ainsi 144 des 205 ventes d'appartements, environ sept sur dix. À l'inverse, parmi les résidences principales occupées à l'année, les logements d'une pièce ne pèsent que 2,5 % et ceux de deux pièces 10,4 %, d'après le recensement 2023. Le marché de la revente et celui de l'habitat permanent ne portent donc pas sur les mêmes biens.

Maisons : trois pièces au même prix qu'un T3 en résidence

La maison de trois pièces vendue en 2025 affiche un prix médian de 212 800 € pour 68 m², quand l'appartement de trois pièces s'échange à 194 500 € pour 58 m². Pour un écart de prix d'environ 18 000 €, la maison apporte une dizaine de mètres carrés et, le plus souvent, un terrain. Les quatre pièces atteignent 258 750 € en médiane pour 93 m². Les cinq pièces, avec seulement 23 ventes, forment un échantillon trop mince pour en tirer une tendance solide.

Saint Jean de Monts immobilier : deux courbes qui divergent depuis 2023

Les annonces de baisse générale masquent un mouvement en ciseaux. Côté appartements, le prix médian au m² passe de 3 385 € en 2023 à 3 493 € en 2024, puis à 3 563 € en 2025, soit environ 5 % de hausse en deux ans. Le prix médian d'un appartement suit, de 122 250 € à 133 000 €.

Côté maisons, le mouvement est inverse. Le prix médian au m² recule de 3 468 € en 2023 à 3 225 € en 2024, puis à 3 104 € en 2025, environ 10 % de moins sur la période. Le prix médian d'une maison est tombé de 256 275 € en 2023 à 216 000 € en 2024, avant de remonter légèrement à 221 250 € en 2025, avec davantage de ventes (172 en 2024, 234 en 2025).

Cette divergence peut tenir à plusieurs facteurs que les fichiers DVF ne permettent pas de trancher seuls : la composition des ventes d'une année à l'autre (plus ou moins de maisons proches de la plage), le coût des travaux de rénovation énergétique qui pèse davantage sur une maison ancienne, ou une demande de petits logements de vacances qui reste soutenue. Une médiane annuelle portant sur 200 ventes reste aussi sensible à quelques transactions. Le constat, lui, est net : en 2025, un mètre carré d'appartement s'est vendu plus cher qu'un mètre carré de maison, terrain compris, ce qui n'était pas le cas en 2023.

Pour comparer avec une commune voisine du littoral, le marché de l'immobilier à Saint-Gilles-Croix-de-Vie suit une logique proche, avec ses propres écarts entre maisons et petites surfaces.

Une ville à 66 % de résidences secondaires

Le chiffre d'ouverture mérite d'être détaillé, car il conditionne la vie sur place autant que les prix. En 2023, selon l'Insee :

• 4 461 résidences principales (30,6 %) ;
• 9 702 résidences secondaires et logements occasionnels (66,5 %) ;
• 423 logements vacants (2,9 %).

Le taux de vacance est bas : les logements qui ne sont pas habités à l'année sont, pour l'immense majorité, des logements de vacances, pas des biens abandonnés. Le parc se partage entre 58,4 % de maisons et 41,2 % d'appartements, une proportion d'appartements élevée pour une commune vendéenne de moins de 9 000 habitants, qui tient aux résidences construites près de l'océan.

Parmi les ménages installés à l'année, 69,7 % sont propriétaires de leur logement et 28,3 % locataires. Les locataires d'un logement HLM loué vide sont 250, soit 5,6 % des résidences principales. Près de la moitié des ménages (48,7 %) occupent leur logement depuis dix ans ou plus, et 34,9 % des résidences principales comptent cinq pièces ou davantage : la population permanente vit majoritairement dans de grandes maisons qu'elle possède.

Pour un ménage qui cherche à louer à l'année, cette structure se traduit par une offre étroite : 1 261 résidences principales louées en 2023, dont 250 en HLM. Une demande de logement social se dépose une seule fois pour l'ensemble du département, comme l'explique notre article sur la demande de logement en Vendée ; d'autres repères sur la location et l'achat figurent parmi nos articles pour se loger en Vendée.

Acheter pour louer aux vacanciers : les règles du meublé de tourisme

Avec deux tiers du parc en résidences secondaires, une partie des acheteurs envisagent de louer leur bien en meublé de tourisme quelques semaines par an. Le cadre national est fixé par la loi et rappelé par service-public.gouv.fr (page consultée en novembre 2026) :

• un même client ne peut pas louer le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile ;
• la location doit être déclarée à la mairie : déclaration avec enregistrement dans les communes qui l'ont instaurée, déclaration simple ailleurs. L'absence de déclaration est passible d'une amende pouvant atteindre 5 000 € dans le premier cas et 450 € dans le second ;
• le numéro d'enregistrement compte 13 caractères : le code Insee de la commune, un identifiant de six chiffres et une clé de contrôle ;
• lorsque l'autorisation de changement d'usage est exigée, le logement doit aujourd'hui être classé de A à E au diagnostic de performance énergétique, puis de A à D en métropole à partir de 2034 ; l'absence d'autorisation expose à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 €.

Les modalités retenues par la commune (déclaration simple ou avec enregistrement, éventuelle autorisation de changement d'usage, taxe de séjour, fiscalité locale des résidences secondaires) relèvent de ses délibérations : elles se vérifient auprès de la mairie ou sur son site officiel. L'Écho de l'Hermine est un magazine indépendant et ne parle pas au nom de la commune. Sur l'imposition des loyers ou le choix d'un régime fiscal, mieux vaut interroger l'ADIL 85, un conseiller fiscal ou un notaire, qui examinent chaque situation.

Lire une annonce à Saint-Jean-de-Monts avec les chiffres DVF

Les médianes de 2025 donnent des repères concrets pour situer un prix affiché, sans valeur d'estimation pour un bien précis :

1. Rapporter le prix à la surface habitable et le comparer à la fourchette centrale des ventes réelles : 2 982 à 4 087 €/m² pour un appartement, 2 358 à 3 798 €/m² pour une maison terrain compris.
2. Comparer à la bonne catégorie : un studio de 27 m² ne se juge pas sur la médiane d'une maison de quatre pièces, et l'écart de prix au m² entre petites et grandes surfaces est réel.
3. Tenir compte du terrain pour une maison : à surface habitable égale, une parcelle de 1 000 m² ne vaut pas une parcelle de 300 m².
4. Regarder l'étiquette énergie, surtout si une location saisonnière est envisagée, au vu du calendrier qui mène aux classes A à D en 2034.
5. Consulter les ventes voisines sur l'application publique DVF, qui affiche chaque mutation à la parcelle avec sa date et son prix.

Un prix au-dessus du troisième quartile n'est pas forcément excessif : vue directe sur l'océan, résidence avec piscine ou rénovation récente peuvent le justifier. Il appelle simplement des éléments concrets pour l'expliquer.

Vivre à l'année dans une station balnéaire

Le rythme de la ville change fortement entre juillet et novembre. Les commerces, les marchés et les services ne fonctionnent pas tous avec la même amplitude toute l'année ; le calendrier des marchés de Saint-Jean-de-Monts en donne une idée selon la saison. Pour un futur habitant permanent, ces variations comptent autant que le prix au m² : distance au centre, ouverture hivernale des commerces de quartier, desserte vers Challans ou La Roche-sur-Yon.

Questions fréquentes

À combien se vend le m² à Saint-Jean-de-Monts en 2025 ?

D'après les fichiers DVF de 2025, le prix médian s'établit à 3 563 €/m² pour un appartement et à 3 104 €/m² pour une maison, terrain compris, sur des ventes d'un seul logement. Les portails d'estimation donnent des moyennes proches de 3 200 à 3 400 €/m² selon leur méthode.

Quel budget pour un appartement à Saint-Jean-de-Monts ?

En 2025, le prix médian d'un appartement vendu est de 133 000 € pour 40 m². Un studio s'est vendu 97 500 € en médiane, un deux-pièces 140 000 € et un trois-pièces 194 500 €.

Les prix de l'immobilier baissent-ils à Saint-Jean-de-Monts ?

Cela dépend du type de bien. Entre 2023 et 2025, le prix médian au m² des appartements a progressé d'environ 5 %, tandis que celui des maisons a reculé d'environ 10 %.

Quelle est la part de résidences secondaires à Saint-Jean-de-Monts ?

Selon le recensement 2023 de l'Insee, 66,5 % des logements de la commune sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 9 702 logements sur 14 585.

Peut-on louer sa résidence secondaire aux vacanciers ?

Oui, en meublé de tourisme, à condition de déclarer la location en mairie et de respecter la limite de 90 jours consécutifs par client et par an. Les règles locales se vérifient auprès de la commune.

Où trouver le prix de vente d'une maison voisine ?

L'application publique DVF, alimentée par la DGFiP, affiche les ventes enregistrées depuis cinq ans environ, avec la date, le prix et la surface déclarés.

Sources et références

• Insee, Dossier complet – Commune de Saint-Jean-de-Monts (85234), recensement 2023 — www.insee.fr
• DGFiP et Etalab, Demandes de valeurs foncières géolocalisées, fichier 2025 de la commune 85234 — files.data.gouv.fr
• DGFiP et Etalab, Demandes de valeurs foncières géolocalisées, fichier 2024 de la commune 85234 — files.data.gouv.fr
• DGFiP et Etalab, Demandes de valeurs foncières géolocalisées, fichier 2023 de la commune 85234 — files.data.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) — www.service-public.gouv.fr