Une maison de Saint-Gilles-Croix-de-Vie se vend-elle encore au-dessus de 4 000 €/m² ? Plus en médiane : 3 864 €/m² en 2025, contre 4 613 €/m² deux ans plus tôt. L'appartement médian, lui, passe de 4 579 à 4 662 €/m² sur la même période. La ville de 8 333 habitants, dont la population est multipliée par cinq l'été selon la commune, ne vit donc pas un seul marché, mais deux, qui ne suivent plus la même pente.
Pour le mesurer sans dépendre d'un estimateur, la rédaction a repris le fichier public des Demandes de valeurs foncières (DVF), qui recense les ventes de 2022 à 2025. Seules les ventes classiques d'un logement unique ont été gardées : 1 074 transactions, hors programmes neufs vendus sur plan, lots multiples et échanges. Ces repères n'ont pas valeur d'estimation d'un bien, et le site n'en propose aucune.
Immobilier Saint Gilles Croix de Vie : quatre années de ventes réelles
Le tableau donne la médiane, c'est-à-dire le prix qui sépare les ventes en deux moitiés égales. Une moyenne serait tirée vers le haut par les rares villas au-delà du million d'euros.
| Année | Maisons : €/m² (ventes) | Prix médian maison | Appartements : €/m² (ventes) | Prix médian appartement |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 4 448 (147) | 330 000 € | 4 683 (142) | 189 500 € |
| 2023 | 4 613 (116) | 344 000 € | 4 579 (112) | 195 000 € |
| 2024 | 4 187 (160) | 328 500 € | 4 653 (112) | 204 500 € |
| 2025 | 3 864 (183) | 285 100 € | 4 662 (102) | 190 000 € |
La baisse de la maison atteint 16 % en deux ans. Elle ne vient pas d'un simple changement de taille : pour les seules maisons de 60 à 100 m², la médiane passe de 4 691 €/m² en 2023 à 3 763 €/m² en 2025. Le volume, lui, remonte de 116 à 183 ventes. Davantage de maisons changent donc de mains, à des prix nettement plus bas.
Une limite s'impose : DVF ne renseigne ni l'état du bien, ni son étiquette énergétique, ni sa distance à la mer. Rien ne prouve qu'une maison identique vaille 16 % de moins. Le quart le moins cher des ventes se situait sous 4 016 €/m² en 2023 et sous 3 098 €/m² en 2025, ce qui peut aussi traduire une part plus forte de biens à reprendre, sans que le fichier permette de le vérifier. Le chiffre décrit les ventes de l'année, pas la valeur d'une adresse. Il va dans le sens du ralentissement décrit pour le marché du nord-ouest vendéen.
Du côté des appartements, le T2 fixe le marché. Il pèse 116 des 214 ventes de 2024-2025, pour 41 m² et 187 750 € en médiane. Sa médiane annuelle reste comprise entre 4 550 et 4 740 €/m² depuis 2022.
Achat maison Saint Gilles Croix de Vie : ce que permet chaque budget
Pour un achat maison à Saint Gilles Croix de Vie, l'étiquette au mètre carré trompe vite, car les petites surfaces coûtent le plus cher. En 2024-2025, une maison de moins de 80 m² s'est vendue 4 324 €/m² en médiane, contre 3 612 €/m² de 80 à 110 m² et 3 489 €/m² de 110 à 150 m². Ces prix intègrent le terrain, puisque la valeur enregistrée porte sur l'ensemble du bien.
| Budget maison (2024-2025) | Part des 343 ventes | Surface médiane | Terrain médian |
|---|---|---|---|
| Moins de 250 000 € | 29 % | 63 m² | 173 m² |
| 250 000 à 350 000 € | 34 % | 76 m² | 343 m² |
| 350 000 à 500 000 € | 22 % | 93 m² | 413 m² |
| 500 000 € et plus | 15 % | 134 m² | 550 m² |
La ville se distingue par la taille modeste de ses maisons : la moitié de celles vendues en 2024-2025 mesurent moins de 81 m², et seulement six atteignent 200 m². La maison de cinq pièces ne devient la norme que dans la tranche à 500 000 € et plus. Sous cette barre, le dossier type compte trois ou quatre pièces.
En appartement, 58 % des ventes se situent entre 150 000 et 250 000 € pour 43 m² en médiane. Sous 150 000 €, la surface médiane tombe à 30 m². Les logements de trois pièces ou plus ne représentent qu'un tiers des ventes : 69 sur 214. Le T3 médian atteint 62 m² et 270 500 €.
Rive nord ou rive sud de la Vie : un écart plus faible qu'on ne le croit
La rédaction a séparé les ventes de 2024-2025 selon leurs coordonnées, de part et d'autre de la Vie. Le découpage reste approximatif, mais il montre un écart limité : 4 066 €/m² pour une maison au nord, côté Croix-de-Vie, contre 3 938 €/m² au sud, côté Saint-Gilles. En appartement, le nord ressort à 4 828 €/m² et le sud à 4 593 €/m². Le sud vend pourtant des maisons plus grandes (85 m² contre 75 m²), donc plus chères au total : 315 000 € contre 281 275 €.
La vraie différence se joue à la rue. Sur 2023-2025, les appartements du boulevard de la Mer (10 ventes), de l'avenue de la Plage (10) et de l'avenue Notre-Dame (11) dépassent 5 800 €/m², quand ceux de la rue des Vergers d'Éole (17 ventes) restent à 3 639 €/m². DVF ne précise pas la part de l'emplacement, de l'âge de l'immeuble ou de l'état du logement dans cet écart de plus de 2 000 €/m².
Le cadre de vie entre aussi dans le calcul : la commune recense cinq marchés hebdomadaires, 4,5 km de côte et un port de plaisance de 1 100 anneaux sur pontons. Pour qui découvre la ville, le tour des tables de la mer complète le repérage.
Saint-Gilles face à ses voisines
Rapporté aux communes proches, l'immobilier à Saint Gilles Croix de Vie se place au niveau des Sables-d'Olonne, au-dessus de Saint-Hilaire-de-Riez et de Saint-Jean-de-Monts.
| Commune (ventes 2024-2025) | Maison, €/m² | Appartement, €/m² | Zonage ABC |
|---|---|---|---|
| Saint-Gilles-Croix-de-Vie | 3 996 | 4 653 | B1 |
| Les Sables-d'Olonne | 3 953 | 4 640 | B1 |
| Bretignolles-sur-Mer | 3 810 | 4 197 | B1 |
| Saint-Hilaire-de-Riez | 3 557 | 2 980 | B1 |
| Givrand | 3 297 | trop peu de ventes | C |
| Le Fenouiller | 3 172 | trop peu de ventes | B2 |
| Saint-Jean-de-Monts | 3 160 | 3 500 | B1 |
L'écart avec Saint-Hilaire-de-Riez frappe surtout en appartement : 1 673 €/m² de différence, pour deux communes de la même agglomération. Le zonage ABC, publié par le ministère chargé du Logement, classe les communes selon la tension de leur marché. Saint-Gilles-Croix-de-Vie figure en B1 dans la liste en vigueur depuis le 26 juin 2026, quand Givrand, à côté, reste en C.
Le neuf a fortement ralenti. Le fichier compte 218 actes de vente sur plan en 2022, puis 56, 92 et 44 en 2025. Leur surface n'y figure pas, ce qui interdit un prix au mètre carré fiable.
Trois documents à lire avant le prix
Le plan de prévention des risques littoraux. Le PPRL du Pays de Monts, approuvé par arrêté du 30 mars 2016, couvre six communes et a été annexé au PLU le 28 octobre 2016 comme servitude d'utilité publique. La note de présentation de la préfecture rappelle que Xynthia a provoqué à Saint-Gilles-Croix-de-Vie des submersions localisées par surverse. Géorisques recense 17 reconnaissances de catastrophe naturelle, dont trois pour l'événement du 27 février 2010 et des sécheresses en 2017 et 2022, et liste la submersion marine, le recul du trait de côte et les tassements différentiels. L'état des risques figure parmi les diagnostics remis à l'acheteur selon la situation du bien. Le sujet a un précédent lourd en Vendée, avec les rachats de maisons après Xynthia.
Le PLU et le site patrimonial remarquable. Le PLU actuel a été approuvé le 3 février 2020, en même temps que le site patrimonial remarquable, puis modifié, en dernier lieu de façon simplifiée le 5 décembre 2024. Une enquête publique sur une nouvelle modification, consacrée aux boisements dont la dune de la Garenne et la Coulée verte, est annoncée du 26 novembre au 22 décembre 2026. Avant un projet d'extension ou de division de terrain, le règlement se consulte sur le Géoportail de l'urbanisme ou auprès du service urbanisme de la commune.
Le futur PLUi-H. L'agglomération de 14 communes prépare un plan intercommunal qui vaudra programme de l'habitat. Le débat sur son projet d'aménagement s'est tenu le 17 décembre 2025, et le planning reste susceptible d'évoluer. Le zonage d'une parcelle lu aujourd'hui dans le PLU ne vaut donc que pour le document en vigueur.
Frais de notaire et calendrier d'un achat
Service-public.gouv.fr publie le barème des émoluments du notaire, qui s'ajoutent aux droits et taxes. Pour un appartement à 200 000 €, proche de la médiane locale, ils atteignent 1 995,25 € HT. Pour une maison à 300 000 €, le même barème donne 2 794,25 € HT, soit 3 353,10 € TTC avec une TVA de 20 %. Les droits d'enregistrement viennent en plus : le simulateur de l'ANIL donne un total pour un cas précis.
Le calendrier suit des règles nationales. Après la promesse, l'acheteur non professionnel dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation du recommandé. Le dépôt de garantie d'un compromis correspond usuellement à 10 % du prix, soit 30 000 € sur l'exemple précédent, et il est rendu si la condition suspensive de prêt ne se réalise pas. Si le bien se trouve en zone de préemption, la commune dispose de 2 mois après la déclaration d'intention d'aliéner.
L'agglomération annonce par ailleurs une aide de 2 000 € par ménage primo-accédant, sous conditions de ressources et pour une résidence principale, ainsi que les dispositifs Eco-Pass et Pass Appart' Ancien. Son site détaille les plafonds en vigueur. Pour un financement ou une question fiscale, l'ADIL de la Vendée, un notaire ou un conseiller répondent au cas par cas. D'autres repères figurent dans la rubrique Se loger en Vendée.
Questions fréquentes
Combien coûte le mètre carré à Saint-Gilles-Croix-de-Vie ?
En 2025, la médiane calculée sur DVF atteint 3 864 €/m² pour une maison et 4 662 €/m² pour un appartement. Sur 2024-2025, la moitié centrale des ventes va de 3 099 à 4 897 €/m² en maison et de 3 883 à 5 532 €/m² en appartement.
Les prix baissent-ils à Saint-Gilles-Croix-de-Vie ?
Pour les maisons vendues, oui : la médiane a reculé de 16 % entre 2023 et 2025, sans que DVF permette de dire quelle part vient de l'état des biens. Pour les appartements, elle reste stable depuis 2022.
Pourquoi les chiffres diffèrent-ils selon les sites de prix ?
Les méthodes varient : moyenne ou médiane, annonces ou ventes signées, période, filtres appliqués. Ceux publiés ici sont des médianes de ventes abouties, sans correction de qualité ni de localisation.
Saint Gilles Croix de Vie, achat maison : quel budget prévoir ?
En 2024-2025, le prix médian ressort à 305 000 € pour 81 m². Environ 29 % des maisons se sont vendues sous 250 000 €, pour 63 m² en médiane, et 15 % à 500 000 € ou plus.
Comment savoir si un bien est exposé à la submersion ?
Le règlement et les cartes du PPRL du Pays de Monts, accessibles depuis la page prévention des risques de la commune, permettent de contrôler le zonage de la parcelle. L'état des risques remis avec les diagnostics complète cette lecture.
Le T2 reste-t-il le bien le plus vendu ?
Parmi les appartements, oui : 116 ventes sur 214 en 2024-2025. Son prix médian se situe à 187 750 € pour 41 m².
Sources et références
- Etalab et DGFiP, Demandes de valeurs foncières géolocalisées, commune 85222, fichier 2025 (mêmes fichiers pour 2022 à 2024 et pour les communes voisines) — files.data.gouv.fr
- Ministère chargé du Logement, liste des communes selon le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 — static.data.gouv.fr
- Ville de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Portrait de la ville — www.saintgillescroixdevie.fr
- Ville de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Plan local d'urbanisme — www.saintgillescroixdevie.fr
- Ville de Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Prévention des risques — www.saintgillescroixdevie.fr
- Préfecture de la Vendée, note de présentation du PPRL du Pays de Monts — www.vendee.gouv.fr
- Géorisques, risques recensés sur la commune 85222 — www.georisques.gouv.fr
- Géorisques, arrêtés de catastrophe naturelle de la commune 85222 — www.georisques.gouv.fr
- Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie Agglomération, aides à l'accession et à l'amélioration de l'habitat — payssaintgilles.fr
- Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie Agglomération, plan local d'urbanisme intercommunal — payssaintgilles.fr
- Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie Agglomération, enquête publique sur la modification n°1 du PLU — payssaintgilles.fr
- Service-public.gouv.fr, émoluments du notaire à l'achat (vérifié le 5 août 2026) — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un logement existant (vérifié le 10 avril 2026) — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, diagnostics immobiliers (vérifié le 7 mars 2025) — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, vente d'un bien en zone de préemption (vérifié le 23 décembre 2025) — www.service-public.gouv.fr
